不動産屋が言わないこと6選｜仲介手数料・退去費用・おとり広告の実態

① 仲介手数料は「値引き交渉できる」

賃貸契約のとき、ほぼ必ず請求される「仲介手数料」。家賃1ヶ月分が相場ですが、これは上限であって定額ではありません。不動産屋はこの事実を積極的に教えてくれません。

「手数料は決まっています」と言われることもありますが、それは不動産屋が設定した社内ルールであって法律ではありません。強気に交渉してみる価値は十分にあります。

② 「おとり広告」はいまだに横行している

ポータルサイトに掲載されている「条件が良すぎる物件」には注意が必要です。実際に問い合わせると「その物件はちょうど決まってしまって…」と言われ、別の物件を紹介される。これが「おとり広告」の典型的なパターンです。

• 相場より明らかに安い家賃の物件
• 写真がきれいすぎる・情報が少ない物件
• 掲載期間が異常に長い物件
• 「現在申込受付中」と書かれているのに内見できない物件

不動産屋にとって、おとり広告は「集客ツール」です。来店させてしまえば、別の物件を提案できる。禁止されている行為ですが、グレーな形で今も行われているのが実態です。

③ 礼金・フリーレントも交渉の余地あり

「礼金2ヶ月」と書いてあっても、それが絶対ではありません。礼金は慣習的なものであり、法的な根拠はありません。空室期間が長い物件や、入居者を急いで確保したい大家さんの場合、交渉に応じてもらえるケースは珍しくないのです。

④ 退去費用の「請求額＝支払う必要がある額」ではない

退去時に高額な原状回復費用を請求されたという話は後を絶ちません。しかし、国土交通省のガイドラインでは、通常の生活で生じた汚れや劣化（経年劣化・自然損耗）は借主ではなく貸主の負担と明記されています。

不動産屋（管理会社）はこのガイドラインを知っていても、あえて教えずに高額請求してくることがあります。請求書を受け取ったら、まず内訳を細かく確認し、ガイドラインと照らし合わせることが重要です。

⑤ 不動産屋は「物件の欠点」を自分からは言わない

不動産屋は、聞かれたことには答える義務がありますが、自分から欠点を言う義務はありません（心理的瑕疵など一部を除く）。つまり、こちらから質問しないと重要な情報を教えてもらえない可能性があります。

• 上の階や隣人がうるさい・トラブルがある
• 過去に水漏れや雨漏りがあった
• 近隣に騒音・悪臭の原因となる施設がある
• 管理費・修繕積立金が近いうちに値上がりする予定
• 日当たりが季節によって大きく変わる
• ゴミ置き場や駐輪場のマナーが悪い

内見のときに「この物件でトラブルになったことはありますか？」「前の入居者はなぜ退去したのですか？」と直接聞いてみましょう。答えを濁すようなら要注意です。

⑥ 「1社だけで決めなくていい」という事実

不動産屋は「今日中に申し込まないと他の人に取られます」「うちでしか紹介できません」という言葉でプレッシャーをかけてきます。しかし、ほとんどの物件は複数の不動産屋が同時に取り扱っています（レインズという共有システムに登録されているため）。

「他社でも同じ物件を検討中です」と伝えるだけで、担当者の対応が変わったり、サービスを上乗せしてくれることもあります。遠慮する必要はまったくありません。